租傳統辦公室五大注意事項

例如香港置地、太古、長江、信和和恆基就佔了整個市場的大部分，通常擁有建築群，包括零售和商業結合的項目 ，物業管理和租務都由自己公司包辦。

通常由單一私人投資者、機構或大型組織持有的單幢物業。業主通常聘請第三方物業管理和租務團隊去處理日常事務。

大廈的業權分別由不同的業主擁有香。物業業主的權利和責任以及整體物業管理都會在公契中提及。物業的公共地方（包括建築物的外部）通常也是由第三方管理公司管理。這些大廈質素通常比較差，而且租客需要擴張的時候沒有單一業權的大廈靈活

香港的租約通常為 3 年最少兩年(在租約期內都不能加租)，大租戶協商能力較大，有時可長達6 至 9 年的租約，但通常需在第三年期滿時要以市場租金進行租金審查，視乎租約而定，也可以讓獨立專家/測量師或仲裁員確認租金。就續租而言，通常可續租2 - 3 年。

業主提供免租期的長短取決於辦公室的大小和市場情況，通常為一到三個月。如果租用辦公室的比例佔整棟大廈的空置高加上是有質素的租客，免租期會更長。

按月提前支付並參考業主的定義面積計算(在香港通常是1. Gross Area 2. Lettable Area 或 3. Net Area) 以每平方尺每月港元計算。

租客應該要清楚辦公室單位面積的分別從而能夠作出適當的比較分析，以下是最常見到的(以香港島作為例子:

Net Area

實用率百分之100%，在港島區，香港置地是其中一個主要代表用Net Area計算面積和租金

Lettable Area

實用率通常於百分之75到90 ，在港島區，希慎、太古和一些比較新的商廈都是用Lettable Area計算面積和租金。

Gross Area

實用率通常於百分之60到73，大部分其他港島區的商廈都是用Gross Area計算面積和租金。

它可能會受到市場條件和業主的影響，但是，較大的租戶通常可以選擇在租約到期時按照原始租賃條款續約，業主在這情況是不能拒絕續租，而租金則由市場價釐定。

擴張權是指租客如果在業主其下的物業擴張，他可以放棄現有租約，然後簽新的租約

優先選擇權。當租客所處的大廈中有新單位放租，業主需要書面通知租戶，而租戶對該單位有優先選擇權，通常有 1 天到一個月的時間做決定。

通常是不允許的，在得到業主的批准時，即將離開的租戶都需要和業主合作，並應支付業主需支付的代理費、法律費用和印花稅。大租戶通常比小租戶更容易獲得轉租權，但通常在租賃協議中規定了轉租的最大面積，約建築面積的 20-30%

大部分租約都沒有，但承租人可以通過以下兩種方式之一提前終止租約：

1.經協商，雙方同意有償退租

2. 通過介紹新租客和業主同意終止租約。

許多租約包括放售和重建條款，如果業主想出售或重建建築物，該條款賦予業主權利通過提前通知終止租約。通常業主必須至少提前六個月以書面形式通知承租人。租約將在通知期滿後終止。

取決於租賃面積，並視乎業主和租客的情況而定。

這個一般不會在租約提及，但有些情況可將它包括在附加條款。

按月提前支付並參考業主的定義面積計算(在香港通常是1. Gross Area 2. Lettable Area 或 3. Net Area) 以每平方尺每月港元計算。管理費一般包括空調費、保安費、電梯維護費和公共區域清潔費。甲級寫字樓通常的管理費為每月每平方尺 6 至 15 港元。如果是服務式辦公室或共享辦公室，管理費就會包括在內。

租客須繳付相等於兩三個月的租金、管理費及政府差餉的按金，由租客在簽署正式租約時向業主支付。對於新成立的公司(租客)，這筆款項可能會多達六個月或更長時間以減低業主的風險。保證金由業主在租約期間持有，如果承租人遵守租約的所有條件（例如按時支付租金和賬單），則在租約後可退還。

退還按金的條款應在正式的租約中說明，大多數租賃協議規定按金將在租戶搬出後的十四天至一個月內退還，以便業主有時間檢查物業狀況並確保所有賬單都已結清。與許多其他國家不同，在香港，保證金是無息償還的。

按季度提前支付，分別按物業應課差餉租值的 5% 和 3% 計算。政府租金通常由業主承擔，但一些較小的業主會將這筆費用轉嫁給租戶。

業主和租客通常按現行稅率平均分擔一次性印花稅成本，以及準備和執行租賃文件所涉及的其他雜費。棄租或轉租的情況則是離開的租戶支付費用。

2014 年初，適用以下印花稅稅率，並在簽訂租約時支付：

租期1年或下 - 平均年租金的 0.25%

租期1-3年 - 平均年租金的0.5%

租期 3 年以上 - 平均年租金的 1%

租戶直接支付。電費通常以電錶為單位，寫字樓租戶的電費通常為每月每平方尺 港元1-1.2 。

水費則是根據水錶支付。在某些情況下，水費向業主收取，然後通過固定許可費或管理費轉嫁給租戶。

租戶需要購買足夠的保險來保護自己免受第三方責任（包括火災和水災）。

平均租金為每月港幣 3,000-6800 元。條款和條件通常包含在分開的協議中，租期可能比辦公室租期短。停車位可以是固定或浮動的、有蓋或室外的，每週 7 天，每天 24 小時，或週一至週五上午 8 點至下午 6 點。約10,000 平方尺以上的辦公室租戶通常可分配二個車位。

裝修成本通常可根據辦公室空間的實用面積進行報價和評估，甲級或比較優質建築的裝修成本通常為每平方尺 港元600-1200，包括建築、家具、電工和設計費用等。

下面顯示的範圍包括設計和工程費用，除了電腦和服務器設備。

每尺港幣400-600 元

• 適合貿易公司的基本規格。

每尺港幣 HKD600- 800

• 適合一些稍為對質素有要求的公司。

每尺港幣 HKD800- 1,200

• 適合專業服務例如金融、法律和會計。

每尺港幣 HKD1,200以上

• 適合非常高端的投資銀行和科技公司例如Facebook和Google。

租賃協議一般要求承租人在租賃期滿前負責將辦公室單位恢復到原來的交收狀況。

甲級寫字樓還原成本通常為每尺 150-450 港元。

業主將收取圖則審批的費用，以及在建築工程的管理費。

在租約的談判和執行時所需的任何文件中，各方將承擔各自的法律費用。通常業主有指定標準的租賃協議，但他們通常不願接受重大更改

新租約

如果業主與新租客達成協議，該業主將向代理人支付代理費，該費用通常為一個月租金（視市場情況而定）。這不會影響租客的租金，因為這筆費用已包括業主在他們每年的推廣預算費用。

續租

租戶向代表他們的經紀支付費用。通常是一個固定費用或根據業主的叫價在新租期內節省到租金的一個百分比。

轉租

次業主通常會提供 1.5-2 個月的佣金(視乎租約內容和市場情況)來尋找頂租租客，如果次業主的代理人自己找到新租戶，經紀會保留全部費用。如果次業主的代理人與第三方代理人一起找到新租戶，那麼這兩個代理通常會分攤費用。

買賣

通常買方向其經紀人支付物業價格的1%，賣方向其經紀人支付物業價格的 1%。費用可根據市場狀況和交易總價值進行協商。